Permuta de imóveis

Trocar de casa em vez de vender para comprar outra

Permuta de habitação

O Editorial apurou, de acordo com várias fontes, nomeadamente o “Observador” que, cita-se “A venda de casas em Portugal teve em março um crescimento mais forte alguma vez registado, segundo os mais recentes dados, divulgados esta quinta-feira.”

Acresce que, é habitual durante a primavera e verão ocorrem as maiores movimentações na mudança de casa, o que se compreende, pois o bom tempo ajuda na mudança. E no que concerne a mudança de casa, sejam os tempos de crise económica ou a melhoria do contexto económico que o nosso país atravessa atualmente existe uma “figura jurídica” que pode ser uma ferramenta facilitadora na “compra e venda” de casa, a permuta.

Mas, o que é a permuta?

Fonte ogestorimobiliario.blogspot.com

A permuta é uma figura não muito utilizada em Portugal, por ser pouco conhecida, apesar de puder apresentar algumas boas vantagens. Na verdade, a permuta, num contexto imobiliário, consiste na troca de um bem imóvel por outro bem imóvel. E, sendo os valores de cada um dos imóveis a trocar diferentes, quem ficar com o bem de maior valor, seja o “comprador ou o vendedor”, além de trocar o imóvel tem de pagar o diferencial do preço, e, em bom rigor em vez de falarmos de venda e compra de casa, estamos a falar de permuta de imóveis.

Fonte blog.proprietariodireto.com.br

Nos termos do Acórdão 3015/2006 de 18.05.2006 do Tribunal da Relação de Lisboa “São essencialmente distintos quanto à natureza os institutos jurídicos de compra e venda e o da permuta, sendo da essência da compra o pagamento a dinheiro da coisa vendida, enquanto que é essência da troca, ou escambo, dar uma coisa que não seja dinheiro, por outra. Estipulando as partes, numa negociação, para uma delas, uma obrigação cujo objeto se centra na prestação de coisa diferente de dinheiro – assente em permuta – inexiste contrato de compra e venda…” (consultar em http://www.dgsi.pt/jtrl.nsf/e6e1f17fa82712ff80257583004e3ddc/678c538dc8bb2e4c802571a1004b7e13?OpenDocument)

Lê-se ainda neste e noutros Acórdãos que ao contrato de permuta de imóveis não está expressamente tipificado na lei, mas a ele se aplica, por força do artigo 939.º do Código Civil (CC), o regime da compra e venda, regime ao qual o artigo 875.º do CC e n.º 1 do artigo 80.º do Código do Notariado, aprovado pelo D.L.207/95, de 14.08, faz impender a forma legal da celebração de escritura pública.

Portanto, além de poupar o custo de uma escritura pública, a permuta permite poupar no Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) e no Imposto de Selo, pois quem adquire o imóvel de maior valor apenas paga aqueles impostos pela diferença de valores.

Isto é, se o imóvel de maior valor se destinar a habitação pode o seu adquirente beneficiar de redução de IMT ou até de isenção. Posto isto, significa que apenas se realiza uma única escritura pública, a escritura de permuta, em vez de duas escrituras públicas, a escritura de venda do imóvel e a escritura da compra do “novo” imóvel, além do mais acresce outra vantagem, poder usufruir de vantagens fiscais.

Se o negócio de encontrar casa à sua medida e encontrar o “permutador” detentor das necessidades e interesse pelo seu imóvel pode não ser tarefa fácil, mas é, por certo, a mais económica e fiscalmente aliciante e compensadora.

Fonte imobiliariajoaosantos.com.br

Ilustre-se com um exemplo académico: numa permuta entre dois imóveis, em que o valor patrimonial de um seja avaliado em 300.000€ e o do outro em 170.000€, sendo a diferença entre os valores 130 mil euros os proprietários pagarão 2.064€ de IMT e Imposto de Selo. Se os aquirentes tivessem optado pela tradicional compra e venda o total de impostos a pagar seria de 19.230€, assim, aqueles, não despendem no pagamento, ou melhor economizam, 17.165€.

Caro leitor, já lhe referi que pode não ser fácil satisfizer ambas as partes no negócio de permuta, mas a permuta é a melhor solução, as instituições bancárias já começam a acompanhar este tipo de negócios.

O Editorial recomenda o recurso à figura da permuta, por experiência própria. Obtida a satisfação dos interesses de ambas as partes/permutadores, há cerca de 8 anos atrás a editora permutou a casa em que habitava à data e a casa que habita, atualmente, com a empresa construtora – a permuta tanto pode ser realizada entre proprietários particulares como entre particulares e empresas. O negócio foi satisfatório, teve a economia do custo de uma escritura pública e registou grande poupança nos impostos.

A editora apenas teve de mudar de banco, posto que, na altura, o banco onde tinha o crédito à habitação não fazia escrituras públicas de permutas. A transação bancária do crédito à habitação na permuta é ágil e fácil, contata-se o banco para proceder à alteração do imóvel no empréstimo ou contrata-se outro banco, se for o caso, e realizam-se os registos provisórios da(s) nova(s) hipoteca(s). Aquando da escritura o banco entrega o distrate referente à hipoteca para lhe por fim. A escritura pública é realizada e a transação finalizada com os registos definitivos.

Deste modo podemos trocar de casa por meio de permuta.

Publicado por

editorial

Helena Navalho é jurista. Licenciou-se em História pela Faculdade de Letras e em Direito pela Faculdade de Direito (Universidades de Lisboa) e vem falar da ferramenta jurídica que está presente no quotidiano do cidadão comum.

18 comentários em “Permuta de imóveis”

  1. Olá Helena, excelente artigo.

    Gostaria de saber se me pode informar qual o banco que não aceitou a permuta e qual aceitou.

    Desta forma se tiver se recorrer a outro banco já sei.

    Cumprimentos,
    Silva

  2. Olá bom dia, excelente artigo, e tendo contrato com uma imobiliaria para venda de casa, esse contrato torna-se nulo visto que é uma permuta e nao uma venda? Neste caso para dois imoveis com o mesmo valor ou 10000euros de diferença!
    Já agora quais foram os custos ou se os pode quantificar.
    Cumprimentos,
    Mário

    1. Olá Mário, depende do contrato que tem com a imobiliária, mas considerá-lo nulo não me parece. Se entender permutar a sua casa em vez de a vender e comprar outra, pode sempre, na minha opinião, negociar com a imobiliária essa possibilidade negocial para aquisição da sua nova casa. Portanto, só será uma permuta se o Mário optar por essa forma negocial. Os custos que pergunta, são variáveis depende alguns fatores, no meu caso a poupança foi de 12.000 euros.

  3. Boa Noite,
    Estou vendedor da minha casa e a imobiliária propos fazer uma permuta técnica de 3 imoveis. Eu vendo a minha casa por 100000 a B. Por sua vez entrega-me o seu apartamento valorizado em 60.000 que eu no mesmo momento vendo a C por 60.000.
    Desta forma B paga menos IMT.
    ISto tem algum risco

    1. Olá Augusto. Não sei se percebi bem, pelo meio, perdi 40.000 €.
      Regra geral se o imóvel tem um valor menor é evidente que paga menos IMI. Porém, não lhe vou dar opinião o “o exemplo académico” não me agrada.

  4. Olá boa noite, desculpe incomodar, mas tenho a seguinte questão, surgiu-me a seguinte oportunidade de permuta, eu daria para permuta o meu apartamento e uma segunda habitação( que se encontra em tosco) que tenho numa outra localidade e em troca o outro proprietário daria uma habitação (moradia).
    Este negócio seria com um construtor, logo a outra habitação será nova.
    Já fui ao meu banco (Santander Totta) e os mesmo disseram que não é comum fazerem escrituras de permuta, mas iriam falar com a solicitadora para verem os trâmites necessários.
    A minha dúvida prende-se com o seguinte uma vez que não existem valores monetários a pagar apenas trocas a nivel de impostos ( Imt e imposto de selo) os valores patrimoniais dos meus imóveis são 107000 e 9000€ e o valor da habitação do construtor anda pelos 170000€.
    Pelo que vi eu estarei isento de pagar imt, mas pagarei imposto de selo sobre a diferença de valores patrimoniais e o construtor terá de pagar alguma coisa?
    É que uma funcionária dele foi às finanças e veio com a indicação que o construtor teria de vender a habitação a mim e depois teria de comprar os meus imóveis e teriamos de pagar imt e imposto de selo.
    Seria possível me tirarem esta dúvida, é que o construtor não avança com o negócio se tiver de pagar algumas dezenas de euros em imt e impostos de selo.
    Agradeço a disponibilidade prestada

    1. Olá Tiago. Veja bem com o Santander Totta, porque eles fazem permutas, pelo menos eu fiz permuta com o Santander Totta, e sabem muito bem como estas matérias se processam em termos de impostos. O que pode acontecer é que, como o negócio não envolve verbas apeteciveis para um Banco podem estar a tentar não se envolver.

  5. Boa noite
    Arrendei uma casa a um casal jovem no inicio do ano,foi feito um contrato mas nao menciona prazos .
    Desde o inicio entramos em conflitos ,uns devido aos caes que faziam barulho demais ,outro por um muro da propriedade que diz estar em risco de tombar e exige que eu o conserte e diz que nao paga mais renda nenhuma ate o muro ser reparado.Eu de momento nao tenho condiçoes para fazer a obra nem considero que constitua algum perigo .
    Nao pagou a renda deste mes,diz nao pagar ,e recusa se a sair ,alegando que pode estar 3 meses sem pagar.
    A minha pergunta é o que diz a lei nestes casos? Vou ter de esperar 3 meses para mover uma ordem de despejo ?

    1. Olá Miguel Santos. O contrato devia ter prazo para segurança e proteção do senhorio e do inquilino, se não o fizeram, se o contrato não tem prazo, a lei considera que o prazo do contrato é de 2 anos. De acordo com a legislação os inquilinos/arrendadtários com 2 meses consecutivos, ou mais, de pagamento de rendas em atraso, ou por mais de oito dias durante quatro vezes seguidas ou interpoladas, num período de 12 meses, é motivo de despejo. Portanto, bastam 2 meses para o despejo (o despejo tem formalidades, querendo consulte o site da Deco).

  6. Boa tarde
    Tenho uma questão a colocar que não se enquadra bem neste tema mas está relacionada com imóveis.
    Tenho uma vivenda que está a necessitar de uma pintura. O meu problema é que uma das paredes da vivenda está encostada ao muro do vizinho. Eu já comprei a casa assim e não sei como autorizarem este tipo de construção, mas o que não tem remédio, remediado está.
    A minha pergunta é simples. Se eu não conseguir acordar com o meu vizinho o acesso pelo terreno dele à parede da minha vivenda o que posso fazer para pintar a mesma? Bem sei que existem outros métodos de pintura, mas são extremamente onerosos.
    Existe alguma lei que “obrigue” o vizinho a conceder-me esse acesso?
    Obrigado

    João Pinto

    1. Olá João Pinto. Se não conseguir, por via amigável, o acesso pelo terreno do vizinho ou se não fizer uso das novas metedologias de pintura, eu só conheço uma maneira de aceder ao terreno vizinho é a via judicial.

  7. Olá Helena,
    Vou fazer uma permuta de imóveis. Mas tenho uma dúvida quanto à escritura. Esta é paga pelos dois envolvidos no negócio ou por quem fica com o imóvel de maior valor?
    Obrigada.

      1. Mas no caso de permuta, eu vou ficar com o imóvel de menor valor e a outra pessoa envolvida no negócio vai ficar com o imóvel de maior valor e vai dar a diferença. Neste caso é o que fica com o imóvel de maior valor que paga a escritura ?
        Uma vez que vamos fazer uma única escritura, o que é bom para ambos. Pensei que fosse dívidida por ambos .

        1. Olá Ana Moreira. A escritura é paga pelo “comprador”. E quem fica com o imóvel menos caro vai pagar menos de Iposto Municipal sobre Transmissões Onorosas (IMT). Se a Ana não permutasse, vendesse o seu imóvel antigo e comprasse o atual, a escritura seria mais cara.

  8. Boa noite Dr. Helena
    Gostaria de lhe colocar a seguinte questão relativamente a permutas de imóveis:

    A empresa de construção XX tem para venda uma casa no valor de 300.000€; Um interessado na casa tem por sua vez um apartamento cujo valor é de 170.000€ e pretende efectuar uma permuta com a empresa de construção, dando como permuta o apartamento e pagando o diferencial do valor de 130.000€. Por sua vez a empresa de construção pretenderia aceitar o apartamento fazendo a revenda do mesmo pelo mesmo valor estipulado de 170.000€ a um terceiro interessado. A minha pergunta é se a empresa de construção tem de pagar IMT sobre os 170.000€ do apartamento que aceitaria nesta permuta para revenda?
    Obrigado e cumprimentos

    1. Olá José Alves. Vou responder-lhe com informação obtida na Ordem dos Contabilistas Certificados e da AT: O contrato de permuta e o contrato de compra e venda não corresponderão à mesma forma jurídica. Mas, para efeitos contabilísticos, e apelando à substância da operação em prejuízo da sua forma legal, conforme mandam as normas contabilísticas, no contrato de permuta haverá que identificar as operações distintas ali abrangidas e os efeitos pretendidos, que são a venda de um bem e aquisição de outro, sem movimento monetário associado (pagamento) ou em que este movimento é reduzido à diferença do valor atribuído aos bens permutados.
      Em sede de IRC, as alusões específicas à “permuta” referem-se sempre a partes sociais, não havendo norma específica para outros bens, móveis ou imóveis. Pelo que, atendendo à dependência parcial deste Código relativamente à contabilidade, não havendo regra que o contradiga, aplicar-se-á o principio contabilístico – considera-se aqui a existência de duas operações, de venda e de compra, aplicando-se todas as disposições deste Código para essas operações.
      No Código do IMT não se verifica esta dependência relativamente às regras da contabilidade, e é o próprio Código que define condições no caso dos contratos de permuta, como acontece, por exemplo, no art.º 4.º do CIM, onde se determina na alínea c) quem é o sujeito passivo em caso de permuta de bens imóveis:
      “c) Nos contratos de troca ou permuta de bens imóveis, qualquer que seja o título por que se opere, o imposto é devido pelo permutante que receber os bens de maior valor, entendendo-se como de troca ou permuta o contrato em que as prestações de ambos os permutantes compreendem bens imóveis, ainda que futuros”
      Temos então que, em sede de IMT, as regras aplicáveis aos contratos de permuta estão concretamente previstas e tal não acontece no art.º 7.º daquele Código: “Artigo 7.º – Isenção pela aquisição de prédios para revenda
      1 – São isentas do IMT as aquisições de prédios para revenda, nos termos do número seguinte, desde que se verifique ter sido apresentada antes da aquisição a declaração prevista no artigo 112.º do Código do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (IRS) ou na alínea a) do n.º 1 do artigo 109.º do Código do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Colectivas (IRC), consoante o caso, relativa ao exercício da actividade de comprador de prédios para revenda.
      2 – A isenção prevista no número anterior não prejudica a liquidação e pagamento do imposto, nos termos gerais, salvo se se reconhecer que o adquirente exerce normal e habitualmente a actividade de comprador de prédios para revenda.
      3 – Para efeitos do disposto na parte final do número anterior, considera-se que o sujeito passivo exerce normal e habitualmente a actividade quando comprove o seu exercício no ano anterior mediante certidão passada pelo serviço de finanças competente, devendo constar sempre daquela certidão se, no ano anterior, foi adquirido para revenda ou revendido algum prédio antes adquirido para esse fim.
      4 – Quando o prédio tenha sido revendido sem ser novamente para revenda, no prazo de três anos, e haja sido pago imposto, este será anulado pelo chefe de finanças, a requerimento do interessado, acompanhado de documento comprovativo da transacção.”
      Ou seja, nesta norma não se refere o tratamento em caso de permuta, pelo que poderá ser intenção do legislador abranger apenas os contratos de compra e venda, como acontecia na antiga SISA onde a Administração Tributária se pronunciou neste sentido (Circular N.º 014/78-DGCI).
      De qualquer forma, entende-se que seria justificável aqui a elaboração de um pedido de informação vinculativa diretamente à Autoridade Tributária.

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